Copiado y pegado desde la página de Facebook de FO.MU.VI Porteña del 28/06/2013
"SSr/es. Integrantes
del FO.MU.VI.
Nos dirigimos a Ud. para informarles que en virtud de la última convocatoria de la CO.MU.VI. el pasado martes 18, se resolvió incrementar un 14% del valor de las cuotas en los distintos planes. En función del constante aumento de precios en los valores de la construcción, y tomando como referencia estadísticas oficiales, queremos informarles que el valor de la cuota será para el Plan I equivalente a medio metro de construcción $ 2035.-; Plan II equivalente a un tercio de la construcción, $ 855.- y para el Plan III equivalente a un cuarto de la construcción $ 525."
del FO.MU.VI.
Nos dirigimos a Ud. para informarles que en virtud de la última convocatoria de la CO.MU.VI. el pasado martes 18, se resolvió incrementar un 14% del valor de las cuotas en los distintos planes. En función del constante aumento de precios en los valores de la construcción, y tomando como referencia estadísticas oficiales, queremos informarles que el valor de la cuota será para el Plan I equivalente a medio metro de construcción $ 2035.-; Plan II equivalente a un tercio de la construcción, $ 855.- y para el Plan III equivalente a un cuarto de la construcción $ 525."
Nota importante: el comunicado no es claro y la expresión "tomando como referencia estadísticas oficiales" resulta demasiado ambigua y obliga a pensar en estadísticas de organismos nacionales o provinciales por cuanto no existen sistemas estadísticos oficiales locales.
1. ¿Cómo se determinan los aumentos del valor del mt2 en el FO.MU.VI y, en consecuencia, el nuevo valor de la cuota?
Al valor vigente se le aplica un porcentaje de aumento "tomando como referencia estadísticas oficiales".
2. ¿Cómo debiera determinarse el valor del metro cuadrado en los Planes I, II y III del FO.MU.VI?
El FO.MU.VI Porteña está regido por tres Ordenanzas: Nº 1432/2008, Nº 1510/2010 y Nº 1558/2011.
En cada una de esas ordenanzas se define el costo del metro cuadrado:
"...Se entiende por costo de metro cuadrado, al que resulte de dividir el costo total de la unidad tipo proyectada por la superficie de la misma..."
En el art. 21º, inc. a) Ord. 1432/2008 para el Plan I.
En el art. 2º, inc. a) Ord. 1510/2010 para el Plan II.
En el art. 2º, inc. a) Ord. 1558/2011 para el Plan III.
Muy claro ¿no?, no se necesitan explicaciones. Ahora, ¿de dónde surge "el costo total de la unidad tipo proyectada"?
De aquí:
"...Los valores exigibles se tomarán de la planilla de costos aprobada por la CO.MU.VI. al momento del efectivo pago del adherente."
En el art. 21º, inc. a) Ord. 1432/2008 para el Plan I.
En el art. 2º, inc. a) Ord. 1510/2010 para el Plan II.
En el art. 2º, inc. a) Ord. 1558/2011 para el Plan III.
Las ordenanzas no dejan dudas, no admiten la aplicación de índices (indexación) de ningún tipo ni referencia alguna a estadísticas oficiales o privadas, y establecen el seguimiento del valor del metro cuadrado según el costo total de la vivienda tipo de cada plan y de acuerdo con la respectiva planilla.
El mantenimiento de la planilla de costos debiera ser una tarea administrativa corriente del FO.MU.VI. Es función de la CO.MU.VI. decidir la oportunidad de aplicación de los aumentos que surjan.
No conozco las planillas del FO.MU.VI. porque nunca tuve acceso a ellas pero, para que se hagan una idea, debieran ser parecidas a estas del PRO.CRE.AR.
3. ¿Cómo debiera calcularse el aumento del valor del metro cuadrado?
Por diferencia entre el valor del metro de cada plan en una fecha dada, con el valor del metro del mismo plan en una fecha anterior. No se aplican índices.
Entiendo que las ordenanzas establecen este método fundamentalmente por dos razones:
1. Legal:
De la Ley 23.928 de Convertibilidad queda muy poco vigente, pero entre lo que queda está lo siguiente:
ARTICULO 10. — Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios
Esa disposición no significa otra cosa que la indexación, por cualquier índice, incluidos los del INDEC, está prohibida.
2. Técnicas:
- Al ser la cuota del adherente el sostenimiento fundamental del sistema, el mantener su valor en un nivel acorde con el costo de la vivienda se torna imperativo para la sustentabilidad del mismo. Las ordenanzas contemplan este aspecto de manera impecable.
- Los índices son promedios de los valores correspondientes a los rubros que los componen y con distinto grado de participación (ponderación). Si al mencionar "estadísticas oficiales" hablamos del Indice del Costo de la Construcción que elabora el INDEC para el Gran Buenos Aires, tenemos un par de distorsiones importantes: 1) el Gran Buenos Aires tiene unas diferencias de espacio, cantidad de habitantes y tipo de construcciones respecto a Porteña; 2) el ICC incluye rubros que el FO.MU.VI no contempla, por ejemplo, ascensores. La sola aplicación de índices por períodos cortos, de uno o dos años no traerá problemas importantes pero, para los plazos que maneja el Fondo, implicará alguna de estas consecuencias:
- Sobrevaloración del mt2: con posible deserción de actuales adherentes, inclumplimientos en los pagos y dificultades para la incorporación de nuevos interesados.
- Subvaluación del mt2: el debilitamiento de su principal fuente de financiación llevará a la pérdida de sustentabilidad del Fondo, la que podrá ser eventualmente reparada con aportes no reintegrables privados, municipales, provinciales o nacionales, sin descartar el caer en la tentación de reducir la calidad de las viviendas.
4. Resumen:
El método de ajustar el valor de las cuotas por aplicación de índices no es legal por estar prohibido por la Ley 23.928 y contemplado expresamente en las ordenanzas que regulan el FO.MU.VI. el modo de hacerlo.
Lo mencionado en el punto anterior para el ICC GBA es válido para cualquier otro índice obtenido por estadística públicas o privadas, sean las públicas nacionales, provinciales o municipales.
El seguimiento de costos debiera ser una tarea administrativa habitual del Fondo.
El costo del mt2 corresponde a la vivienda tipo, excluyendo ampliaciones y mejoras por cotizarse por separado.
La autoridad que determina oportunidad y vigencia del aumento es la CO.MUVI.
5. Datos de referencia
Incrementos FO.MU.VI.
Noviembre 2012: 15%
Julio 2013: 14%
Noviembre 2012 - Julio 2013: 31.1%
Incrementos Indice Costo de la Construcción GBA:
Año 2012: 25%
Ultimos 6 meses: 7%
Incrementos Indice Costo de la Construcción para la ciudad de Córdoba: para vivienda tipo de 75,7 mt2
Mayo 2012 a Mayo 2013: 31,6%
Valor del mt2 para la vivienda indicada: aproximadamente $ 4.000
Fuente: Dir. Gral. de Estadísticas y Censos. Costo de la Construcción Córdoba
Notar este párrafo: "Entre otros significativos usos... permite... hacer estimaciones en el corto plazo."
6. Cierre
Este es uno de los puntos a solucionar en el FO.MU.VI. en cuanto al apego de la práctica con lo determinado en las ordenanzas. El principal de ellos sigue siendo resolver la contradicción entre su definición como entidad descentralizada y autárquica y su funcionamiento como dependencia del Departamento Ejecutivo.
